Kupiłem działkę budowlaną i co dalej?

Kupiłem działkę budowlaną i co dalej?

…czyli podstawowe ABC przed przystąpieniem do projektu budowlanego

Formalności przed przystąpieniem do projektowania

Należy pamiętać, że przy planowaniu i projektowaniu domu oraz zagospodarowaniu działki ograniczają nas przede wszystkim takie elementy jak:

• Wielkość i geometria działki
• Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, a także inne przepisy w budownictwie z ważnymi aktualizacjami obowiązującymi od 2018r.
• Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego lub Decyzja o Warunkach Zabudowy
• Ewentualne inne przeszkody tj. nietypowe warunki gruntowe, sieci przebiegające przez działkę, odległości od sąsiednich zabudów.

Dla niemal każdego miasta, powiatu czy gminy dostępne online są geoportale, czyli elektroniczne mapy, dzięki którym sprawdzić można m.in. uzbrojenie terenu (sieci instalacyjne) czy też kategoria obszaru lub numer MPZP. Dla coraz większej ilości terenów Gmina lub Miasto uchwala Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP), określających podstawowe warunki, takie jak na przykład:

• nieprzekraczalne lub obowiązujące linie zabudowy zgodne zazwyczaj z dołączonym do miejscowego Planu załącznikiem graficznym,
• dopuszczalna wysokość i wielkość budynku,
• ilość kondygnacji,
• rodzaj i geometria dachu,
• wskaźnik intensywności zabudowy (wyrażona procentowo wielkość budynku w stosunku do działki),
• wskaźnik powierzchni biologicznie czynnej (wyrażony procentowo w proporcji do powierzchni terenu udział gruntu pokrytego roślinnością),
• ilość miejsc postojowych,
• inne parametry (czasami nawet kolorystyka elewacji, rodzaj ogrzewania lub wysokość ogrodzenia…).

Większość MPZP dostępnych jest dziś online i można samodzielnie wyszukać te zapisy w Internecie. W przeciwnym razie konieczne będzie pozyskanie wypisu i wyrysu z MPZP w Urzędzie Gminy lub Miasta. Sprawdzenie MPZP należy zrobić jeszcze przed zakupem działki, ponieważ może się okazać, że ten zabrania budowy np. budynków o dachu płaskim, a o takim właśnie marzyliśmy lub zezwala na dachy jedynie w kolorze ceglastej czerwieni, podczas gdy my chcieliśmy grafitowy……

Nieco bardziej skomplikowana (a nierzadko spotykana) jest sytuacja, kiedy dla danego obszaru MPZP nie jest opracowany. Wówczas konieczne jest złożenie wniosku o wydanie Warunków Zabudowy. Ze względu na wymagania i potrzebną ilość dokumentów, wniosek ten najlepiej złożyć dopiero na etapie projektu koncepcyjnego. Przy wypełnianiu i kompletowaniu wniosku pomoże biuro projektowe.

Geodezja i warunki gruntowo-wodne

Niezbędnym dokumentem do projektowania domu jest mapa do celów projektowych, która musi być opracowana przez uprawnionego geodetę. Mapa sporządzona przez niego musi zostać dostarczona do biura projektowego, które to właśnie na nią naniesie nowoprojektowany budynek wraz z jego otoczeniem oraz planowaną trasę przyłączy.

Bardzo ważnym elementem jest także uzyskanie opinii geotechnicznej, wykonanej przez specjalizującą się w badaniach geologiczno-inżynierskich firmę, która wykona kontrolne odwierty. 

Uzbrojenie terenu i instalacje wewnętrzne

Już na samym początku należy sprawdzić uzbrojenie terenu i dostęp do mediów, a także zastanowić się nad sposobem ogrzewania. Jeżeli w pobliżu naszej działki znajduje się sieć ciepłownicza lub gazowa, można wybrać ogrzewanie miejskie lub gazowe. W przeciwnym razie należy wybrać inny sposób ogrzewania, np. z kotła na paliwo stałe czy też pompę ciepła.

Jeżeli nie mamy dostępu do sieci kanalizacyjnej, niezbędne będzie wykonanie bezodpływowego osadnika ścieków (tzw. szambo) lub przydomowej oczyszczalni ścieków, których projekty wykona biuro projektowe.

W każdym przypadku chęci podłączenia się do istniejącej sieci, należy wnioskować w instytucji zapewniającej konkretne media o warunki przyłączy (ciepłownicza, gaz, energia elektryczna, woda, kanalizacja), które dostarczyć należy do biura projektowego.

Projekt budowlany

Projekt budowlany składa się z części opisowej oraz rysunkowej. Ponadto zawiera stosowne dokumenty, w tym oświadczenia projektantów, załączniki formalno-prawne, obliczenia oraz inne niezbędne elementy. Czasami wymaga dodatkowych uzgodnień z rzeczoznawcami ds. sanitarno-higienicznych, do spraw zabezpieczeń przeciwpożarowych, BHP lub inne.

Na projekt budowlany składają się takie części jak:

• projekt zagospodarowania działki,
• projekt architektoniczno-budowlany,
• projekt konstrukcyjno-budowlany, z obliczeniami statyczno-wytrzymałościowymi,
• świadectwo charakterystyki energetycznej oraz analiza wykorzystania alternatywnych źródeł energii,
• projekt instalacji wewnętrznych – wodno-kanalizacyjna, centralnego ogrzewania, gazowa, elektryczna, wentylacji mechanicznej (w zależności od projektu)

Całość powyższej dokumentacji stworzonej przez biuro architektoniczne, kończy się złożeniem wniosku o pozwolenie na budowę do właściwego miejscowo urzędu, który podlega pod opracowywaną działkę tj. Starostwo Powiatowe czy Urząd Miasta, po otrzymaniu którego można rozpocząć budowę.